Categoria: Curiosidades

Um ente querido infelizmente faleceu. E agora, como será feita a divisão de bens? Com quem fica a herança?

Antes de responder a essa pergunta, é necessário levantar todos os bens, direitos e deveres deixados pelo falecido, bem como a avaliação dos mesmos, para depois serem partilhados entre os sucessores. Esse é o processo de inventário: a soma e análise de todo o patrimônio de quem faleceu. É através do processo de inventário que se regulariza e formaliza a transmissão dos bens – neste caso, estamos falando dos imóveis.

Apesar da dolorosa perda, é ainda durante o período de luto que a família deve iniciar o processo de inventário para corresponder ao prazo descrito em lei e evitar possíveis multas ou sanções. O inventário pode ser feito de maneira judicial ou extrajudicial, seguindo alguns critérios, e com acompanhamento de um advogado – dê preferência a alguém especializado em Direito de Família e Sucessões. Tente fazer com que o processo todo seja amigável, começando pela reunião dos herdeiros para escolha de um único advogado que represente o interesse comum.

Judicial x Extrajudicial

A maneira judicial ainda é a forma mais comum e costuma demorar mais tempo, pois precisa do acompanhamento de um juiz. Ocorre quando um dos herdeiros é menor de idade ou se enquadra na definição de incapaz da legislação brasileira; quando os herdeiros não chegam a um acordo sobre a divisão dos bens; ou quando há um testamento deixado pelo falecido. Qualquer interessado pode solicitar esse tipo de processo, inclusive o Ministério Público, a Fazenda Pública, o Juízo ou os credores.

Já a forma extrajudicial tende a ser mais rápida, levando, em média, 45 dias para finalização, e é feita através de registro em cartório. É tão seguro e válido quanto o judicial, mas para acontecer, é necessário que todos os herdeiros sejam maiores de idade e se enquadrem na definição de capazes da legislação brasileira, estejam de acordo com a divisão de bens e que não exista um testamento.

Em ambos os casos há o pagamento do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), cobrado sobre heranças, acrescentando ainda o pagamento do valor do processo, no caso de inventário judicial, ou do serviço do cartório, quando for extrajudicial. O percentual de imposto sobre os bens varia de um estado para o outro.

Certifique-se de que o processo realmente foi finalizado para não deixar nenhuma pendência para trás, o que poderia gerar ainda mais despesas à sua família. A formalização do que foi dividido precisa ser feita através de registro na matrícula do imóvel do que ficou acordado no inventário, além de passar o imóvel para o nome do novo proprietário.

Pesquise bem o seu advogado, veja se ele possui experiência na área, de quais processos já participou e qual sua situação frente à Ordem dos Advogados (OAB). Um bom advogado vai facilitar toda essa burocracia que inevitavelmente se une ao sentimento de perda do familiar.

No condomínio, como sabemos, há a convivência de muitas pessoas diferentes, por isso regras claras são essenciais para a organização e bom convívio. Quando o assunto é vaga de garagem, os principais problemas encontrados são as vagas compartilhadas, a utilização das vagas por não moradores sem autorização dos condôminos e síndico, automóveis estacionados em local errado, etc. Muitos desses problemas podem ser evitados com o estabelecimento de regras internas do condomínio em documentos chamados de Convenção ou Regimento Interno, além da clara explicação de cada item para os moradores do prédio. Em âmbito federal, o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) estabelece algumas regras e determina que dentre os deveres dos condôminos está a obrigação de utilizar as áreas do condomínio de forma que não prejudique a segurança, salubridade ou sossego dos moradores.

Existe uma falsa ideia de que uma vaga de garagem privativa é posse daquele que está autorizado a utilizá-la, porém, na verdade, a área de garagem é definida como área comum e o condomínio disponibiliza, em grande parte das vezes, lugares determinados para o uso exclusivo de cada morador. O morador não possui aquela vaga, tem apenas a autorização de utilizá-la, por isso deve seguir as normas locais e federais.

Tipos de vaga de garagem em condomínio

O Código Civil define os tipos de vaga de garagem de condomínio em:

• Autônoma: vaga privada e de direito exclusivo do condômino, podendo ser vendida ou alugada pelo mesmo (desde que aprovado em convenção) separadamente do imóvel. Tem registro próprio no Cartório de Registro de Imóveis.
• Vinculada: é propriedade privada, mas não pode ser vendida ou alugada de forma separada do imóvel, pois não possui registro no Cartório de Registro de Imóveis.
• Área comum: qualquer condômino pode usar, ou seja, não é privativa e não pode ser vendida ou alugada.

Existe ainda a demarcação de vagas, variável de acordo com as normas de cada região. As mais comuns são a fixa, determinada por sorteio ou seguindo a localização da planta do imóvel, e a rotatória, em que não há vaga determinada para cada morador, qualquer um pode estacionar em qualquer vaga.

Outras informações e regras gerais

• Regimento interno: no documento, deve haver informações sobre diretrizes de segurança; punições, multas e advertências gerais possíveis; identificação para entrada de veículo; responsabilidade em casos de furtos e/ou danos; datas e horários permitidos para mudanças; entre outros.
• Venda ou aluguel de vagas: segundo a Lei 12.607/2012, que altera o § 1º do artigo 1.331 do Código Civil, é proibida a venda ou aluguel de vaga de garagem em condomínio, exceto se houver autorização de dois terços dos moradores em reunião de assembleia. Não há regras que determinem valor de aluguel e venda da vaga.
• Motos: os condomínios mais novos possuem vagas específicas para motos na área de garagem. Já os mais antigos, sem essas vagas, podem abrir exceção e permitir que o morador estacione 01 automóvel + 01 moto em uma mesma vaga de garagem. Isso varia de condomínio para condomínio, confira sempre a regra do local onde você mora.
• Lanchas e barcos: o morador pode estacionar sua lancha, barco ou jet ski na vaga de garagem do condomínio, seguindo a demarcação comum da vaga.
• Quantidade de vagas por condômino: é o Regimento Interno ou Convenção que define a quantidade de vagas disponibilizada para cada condômino.
• Serviços e objetos na vaga de garagem: é permitido realizar pequenos serviços de manutenção do seu automóvel ou moto na vaga de garagem (como a troca de um pneu ou limpeza do veículo), desde que não atrapalhe outras vagas e que seja uma breve utilização. Em dia de mudança, móveis ou caixas podem ser deixados na vaga de garagem, também por curto período e sem atrapalhar os demais moradores.
• Vagas prioritárias: o Estatuto do Idoso (Lei nº 10.741/03) diz que os idosos devem ter reserva de 5% das vagas nos estacionamentos públicos e privados. Já para pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida, não há obrigação definida em lei federal, cada município deve regular o uso das vagas de garagem para essas pessoas através do Código de Obras. O Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei nº 13.146/2015) define que pessoa com mobilidade reduzida é qualquer pessoa com dificuldade de movimentação, permanente ou temporária, como idosos, gestantes, obesos e pessoas com criança de colo.

Esperamos que este texto tenha te ajudado a entender um pouco melhor sobre as vagas de garagem em condomínio. Lembre-se de sempre conferir quais são as regras da sua cidade e do condomínio em que você mora ou vai morar, mas estas não podem, porém, se sobrepor às leis federais.

Alugar um imóvel é uma boa opção ao proprietário, que garante um valor mensal extra ou como parte de sua renda, e ao inquilino, que precisa de menos investimento para ter uma moradia. Quando o assunto é a responsabilidade de cada uma das partes, muitas dúvidas surgem, por exemplo: quem é responsável pela manutenção e conservação do imóvel locado?

Em geral, a melhor opção é ter cláusulas no próprio contrato de locação que definam quem é responsável pelo quê e em qual situação, pois, uma vez acordado, é aquele combinado que valerá. Caso não haja nenhuma cláusula específica sobre o assunto, prevalece o que está escrito na Lei de Locação: o inquilino é responsável pela manutenção e conservação do imóvel enquanto morar ali, e isso inclui aparar a grama, enviar o lixo para coleta, arrumar o vidro de uma janela que quebrou, etc. A lei prevê que o inquilino deve devolver o imóvel exatamente como o encontrou, consertando qualquer item que sofreu danos por tempo ou mau uso.

Os consertos estruturais, porém, são de responsabilidade do proprietário. Problemas de esgoto, telhado, imperfeições pré-existentes, problemas na rede elétrica ou hidráulica, tudo o que for dano ou defeito na edificação. É fundamental que o inquilino esteja junto à imobiliária na vistoria do imóvel antes de receber as chaves, porque se houver algo a consertar, ali mesmo o locatário percebe e solicita. Mesmo que algo seja percebido depois, o inquilino tem a obrigação legal de comunicar à imobiliária o quanto antes possível sobre algum conserto estrutural que precisa ser feito para que o dano não piore. Caso demore muito para acionar a imobiliária, o locatário pode perder o direito e precisar arcar financeiramente com a reparação.

Benfeitorias

As benfeitorias são melhorias feitas no imóvel pelo proprietário ou inquilino, classificadas pelo Código Civil em benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias.

• Benfeitorias necessárias: precisam ser feitas para prevenir deterioração do imóvel, como reparos nas paredes para evitar infiltração. Se feitas pelo inquilino, o mesmo deve ser indenizado (a menos que haja outro combinado no contrato).

• Benfeitorias úteis: deixam a utilização do imóvel melhor, como a construção de uma garagem. O inquilino também deve ser indenizado, mas precisa da autorização formalizada do proprietário antes de executar qualquer mudança.

• Benfeitorias voluptuárias: deixam o imóvel mais agradável ou têm alto valor, como a construção de uma piscina. O locatário precisa de autorização formalizada para fazer essa mudança e não será indenizado.

Todas as solicitações e aprovações de mudanças no imóvel devem ser aprovadas por escrito pelo proprietário antes de serem executadas. Qualquer mudança feita pelo locatário sem aprovação formal do locador será tratada como infração contratual.

Em um lugar dividido por tantas pessoas, como um condomínio, é sempre necessário que haja alguém para mediar os conflitos e resolver pendências, funções direcionadas ao síndico. O mais comum nos prédios é que o síndico seja um morador eleito por assembleia, depois de se candidatar. A pessoa eleita tem uma gestão de até 2 anos.

O síndico precisa exercer o que prevê o artigo 1.348 do Código Civil, que define as responsabilidades legais de quem está nesta função. Na maioria dos casos, o síndico recebe remuneração fixa pelo seu trabalho, definida pela convenção do prédio, e em algumas situações pode ter isenção de condomínio. Mas, então, qual a função do síndico em um condomínio?

Funções

Abaixo estão algumas das funções do síndico. A lista completa pode ser conferida no artigo 1.348 do Código Civil.

• Convocar assembleias ordinárias e extraordinárias.

• Cobrar taxas do condomínio e controlar a inadimplência dos moradores.

• Cuidar da manutenção do prédio, conservação e segurança das áreas comuns, incluindo seleção e contratação de prestadores de serviço.

• Mediar conflitos entre vizinhos, como som alto no apartamento ou barulho no salão de festas.

Depois de aceitar e formalizar a função, o síndico que deixar de realizar as funções estabelecidas pelo Código pode ser incriminado judicialmente, por exemplo, ao se recusar a cobrar o pagamento dos moradores ou ao contratar empresa de manutenção não regularizada. 

Síndico profissional

Está crescendo a procura pelo síndico profissional, um prestador de serviços de fora do condomínio contratado especificamente para essa função. Por não ser morador do prédio, acredita-se que o síndico profissional seria mais imparcial nas decisões por não ter vínculos de amizade com os condôminos. A contratação desse trabalhador pode evitar mais conflitos entre os moradores do prédio, uma vez que quem mediará todos os problemas será uma pessoa externa, que não mora ali.

Ao mesmo tempo, não ser morador do prédio é visto como fator de risco por algumas pessoas, já que as decisões daquele síndico não influenciarão sua própria moradia. Porém, como qualquer outro contratado, o síndico profissional precisa ter qualificação suficiente para a função, além de estar em dia com seus pagamentos de moradia, imposto de renda, etc. O síndico profissional também é eleito por assembleia pelos moradores.

Características desejáveis para ser síndico

• Ter conhecimentos de administração, contabilidade, recursos humanos.

• Não ser inadimplente ou ter processos em seu nome.

• Saber se comunicar bem com os moradores.

• Ter personalidade de liderança.

• Ser compreensivo com os problemas do outro, mesmo que não sejam seus.

• Ser honesto e colocar o bem-estar geral em primeiro lugar.

• Ter tempo para exercer suas funções.