Categoria: ALUGUEL DE IMOVEL

Um imóvel alugado pode ser vendido?

Você está seguindo sua vida tranquilamente, em sua casa ou apartamento, pagando seu aluguel, quando recebe uma notificação de que o imóvel está à venda. Se você não estiver bem informado, com certeza surgirá a dúvida: um imóvel alugado pode ser vendido? Sim, é permitido vender um imóvel que está locado, com pessoas morando nele, desde que o proprietário e a imobiliária respeitem rigorosamente todas as regras.

As principais regras que regem esse mundo dos aluguéis estão na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). O proprietário do imóvel pode vendê-lo a qualquer momento, desde que:

1) Dê preferência de compra ao inquilino: obrigatoriamente, a preferência de compra é do inquilino e, respeitando o artigo 27 da Lei do Inquilinato, o locador deve fazer a comunicação de venda ao locatário com notificação formal, judicial ou extrajudicial, garantindo que o inquilino sabe da venda. No documento deve haver o valor e condições de pagamento descritos (o mesmo valor e condições de pagamento que serão ofertados no mercado). O inquilino tem até 30 dias para responder formalmente se tem interesse na compra ou não.

2) Horários de visita determinados pelo inquilino: se o inquilino não apresentou interesse na compra do imóvel, este irá ao mercado para venda e poderá receber visita de interessados normalmente. Porém, quem determinará os horários de visita será o inquilino, afinal, ele ainda é o morador daquele espaço. O inquilino não pode se recusar a receber as pessoas no imóvel.

3) O inquilino tem 90 dias para desocupar o imóvel: depois da venda comprovada e da notificação formal enviada ao inquilino, informando-o que o imóvel foi vendido, este tem até 90 dias para desocupar o imóvel. Vale reforçar que haverá um documento para isto, ou seja, ligações e mensagens de texto por si só não se configuram como notificação de venda.

4) O imóvel só pode ser vendido após o fim do contrato de locação: em alguns casos, os contratos de aluguel são feitos por um tempo determinado. A venda do imóvel só estará permitida após o fim da vigência do contrato.

De forma geral, essas são as principais regras, mas algumas situações específicas podem surgir. Neste caso, se precisar de algum auxílio, conte com a equipe aqui da Imobiliária Arbix, temos mais de 45 anos de experiência neste mercado. Como costumamos dizer, o que vale mesmo é o bom senso e a empatia, tanto do proprietário quanto do inquilino, assim os acordos serão mais fáceis, menos desgastantes e vão favorecer ambos os lados – sempre dentro da lei, é claro.

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O pagamento de aluguel em tempos de coronavírus

A pandemia do novo coronavírus trouxe consequências mundiais em todas as áreas da vida. Além da saúde e do abastecimento de alimentos, outra grande preocupação das famílias é na parte financeira. Em meio à crise, muitos trabalhadores formais e informais perderam seus empregos ou tiveram sua jornada de trabalho e salário reduzidos, bem como os micro e pequenos negócios que precisaram fechar devido ao isolamento social ou tiveram queda na circulação de pessoas e no faturamento. Frente a essa situação, muitos inquilinos, residenciais e comerciais, estão procurando negociar o valor do aluguel. Como fica o pagamento de aluguel em tempos de coronavírus? Qual a melhor forma de prosseguir?

A primeira recomendação é agir com honestidade e bom senso, solicitando o reajuste no aluguel apenas se realmente necessário, afinal, em grande parte das vezes o aluguel também é renda mensal exclusiva do proprietário. Se a necessidade existe mesmo, a negociação deve acontecer de forma extrajudicial, com acordo entre proprietário e inquilino que favoreça ao máximo os dois lados. Levar o caso ao âmbito Jurídico deve acontecer apenas em último caso, quando não houver outra saída.

O proprietário ou imobiliária pode solicitar documentos que comprovem a redução de salário, desemprego ou queda de faturamento do inquilino. Existem diversas possibilidades de ajuste, como o parcelamento do valor devido ou o pagamento futuro. Para ser justo com ambas as partes, pode-se reduzir o aluguel de acordo com a redução dos ganhos do inquilino, por exemplo: se houve redução de 20% no salário, reduzir 20% do valor do aluguel. Porém, isto, é claro, sempre depende da abertura e também possibilidade financeira do proprietário. Em todas as negociações, nós da Imobiliária Arbix atuamos como intermediário neutro e imparcial, buscando a melhor relação entre as duas partes. Nossas negociações são conferidas pelos clientes em tempo real sempre que possível. Neste momento, como está surgindo uma quantidade de solicitações muito maior do que tínhamos antes da pandemia, pedimos compreensão de que é apenas uma fase e garantimos que todos serão atendidos.

Na parte jurídica brasileira, algumas sugestões estão sob aprovação para ajudar os inquilinos. O Projeto de Lei 1.179/2020 sugere a proibição de despejo do inquilino mesmo se não houver pagamento do aluguel, saída de algum fiador e demais casos dispostos no PL. A medida com validade de 30 de outubro de 2020 já tem aprovação do Senado, mas aguarda sanção da Presidência da República (esta era a situação até a data de publicação deste artigo), portanto, ainda não pode ser aplicada. Só será aplicada quando se tornar Lei.

A solidariedade tem se mostrado maior neste período de pandemia e esperamos que ela permaneça, tanto por parte do proprietário, enxergando as dificuldades do inquilino, quanto por parte do inquilino, sendo honesto e sugerindo negociações apenas se realmente necessário. Com diálogo e empatia, teremos situações melhores não apenas no mercado financeiro, mas na sociedade como um todo.

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Aluguel de imóveis: o que é fiador e caução?

No processo de alugar um imóvel, além das dúvidas comuns sobre qual casa ou apartamento escolher, começam a surgir também nomenclaturas que muitas vezes o inquilino ou locatário (pessoa que vai alugar a casa) não está tão familiarizado assim. É o caso dos termos fiador e caução, duas diferentes modalidades de garantia ao locador (dono do imóvel que o disponibiliza para aluguel) que serão explicadas ao longo do texto.

Para começar, existe a fiança, em que uma ou mais pessoas físicas ou jurídicas (os fiadores) se responsabilizam por cumprir com as obrigações contratuais de um aluguel caso o inquilino não cumpra, inclusive as taxas extras e juros. Por exemplo, se o inquilino não pagar mais o aluguel, o fiador pagará. Para ser fiador, é preciso ter renda líquida superior a 3 vezes o aluguel mais os encargos da locação, possuir patrimônio próprio (preferencialmente um imóvel) e, se o fiador for casado, o cônjuge deve concordar e assinar também o contrato. O número de fiadores varia de acordo com a região do país e com a forma de trabalhar de cada imobiliária, que pode ou não oferecer outras modalidades de garantia, como o caução.

Encontrar pessoas que estejam dentro das exigências para ser um fiador e que se disponibilizem para arcar com essa responsabilidade pode ser difícil, por isso também é muito comum o caução. Neste caso, em vez de uma terceira pessoa assinar o contrato e se responsabilizar pelas obrigações contratuais do locatário, o próprio inquilino dá como garantia um valor de até 3 aluguéis para o locador. Essa garantia pode ser feita por meio do cheque-caução (cheque no valor estipulado) ou do depósito-caução (é feito um depósito do valor em conta conjunta do locador e locatário, que só pode ser retirado em comum acordo), e em caso de inadimplência do inquilino, o locador é ressarcido. Há também a hipoteca, com bens reais colocados como garantia (carros ou casas, por exemplo). Além desses tipos de caução, classificados na categoria de caução real, existe a caução fidejussória, em que um fiador oferece o valor de caução; e também o seguro-caução (conhecido como seguro-fiança ou seguro-aluguel), modalidade de garantia contratada a partir de uma seguradora, assim a seguradora se compromete a ressarcir o locador em caso de inadimplência do inquilino.

Tão importante quanto saber o que, onde e com qual empresa alugar, é estar informado sobre os termos, nomenclaturas e direitos do inquilino. A informação liberta o locatário de depender exclusivamente das imobiliárias, ou seja, dá mais liberdade e segurança para quem vai alugar. Para qualquer outra dúvida, a Imobiliária Arbix está sempre disponível, com transparência nas informações, nos imóveis residenciais ou comerciais.

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